Sommaire
Qui dit investissement dans l’immobilier locatif, dit sommes importantes à sortir ou devoir emprunter. Dans les deux cas, ce type d’investissement sur le long terme nécessite que vous y apportiez une grande attention.
1. Qu’est-ce qu’un investissement dans l’immobilier locatif ?
C’est un achat réalisé dans le but d’investir et donc de gagner de l’argent sur le court ou long terme, selon le processus d’achat que vous réaliserez.
Achat comptant
Sans avoir recours à un crédit immobilier, vous êtes en mesure d’acheter cash le logement et de le louer juste après. À partir de là, vous commencez à gagner de l’argent dès le premier mois de mise en location.
Si vous avez réalisé des travaux de rénovation, il vous faudra réaliser un tableau pour calculer la durée d’amortissement de vos dépenses et estimer à partir de quand vous commencerez à gagner de l’argent.
Achat via un crédit immobilier
Si vous avez uniquement un apport ou de quoi payer vos frais de notaires, vous pouvez solliciter l’aider d’un simulateur d’un crédit immobilier. L’objectif ? Trouver un taux qui vous correspond, estimer vos paiements mensuels, vos charges, votre imposition et le prix de mise en location de votre bien.
En réalisant ce calcul, vous aurez 3 cas possibles :
- Les gains de votre location moins vos frais sont positifs : Bravo, vous gagner de l’argent et votre investissement de paye tout seul
- Les gains de votre location moins vos frais sont neutres : Vous ne gagnez rien mais tout se paye tout seul, là encore vous êtes gagnant, vous n’avez rien à débourser mensuellement.
- La balance de vos gains moins vos frais est négative : Il va falloir faire un choix ! Soit vous considérer que vos gains contribuent à payer vos impôts et rembourser votre crédit en grande partie et la différence à ajouter mensuellement est faible, soit si ce n’est pas le cas, je vous suggère de revoir vos calculs et votre investissement.
En effet, même si vos gains sont neutres ou légèrement négatifs, n’oubliez-pas qu’un propriétaire peut avoir des frais imprévus à payer : Travaux de copropriété à co-financer, mise aux normes de votre logement si la loi change…
En achetant, pensez à demander un rapport à la copropriété pour voir si des travaux sont prévus dans les années à venir et surtout en estimer le cout. Cela vous permettra de savoir si vous pouvez ou non financer cela.
Puis, faites évaluer au mieux votre achat : Tuyauterie, chauffage, peintures… pour éviter une mauvaise surprise quelques mois après la mise en location.
Pour finir, demandez des devis pour une assurance de garantie des loyers… en cas d’impayés, vous pourriez mettre jusqu’à 2 ans à expulser votre locataire mauvais payeur, les somme seront perdus et vous devrez donc financer votre achat de votre poche.
2. Location meublé ou vide, quelles différences ?
La principale différence sera dans votre régime d’imposition. En meublé vous paierez moins d’impôts, mais cela implique 2 principaux éléments à prendre en compte :
- Avez-vous le budget pour meubler votre bien ? Il faut acheter literie, électroménager, ustensiles de cuisine, tables, canapé, chaises, armoires, poser un papier peint… Des couts à ajouter à vos dépenses pour estimer si l’amortissement dans le temps vous fait gagner de l’argent ou non. En général, les propriétaires sont gagnants et tire grand avantage de ce type de location vu l’imposition qui y est favorable.
- Votre locataire peut partir plus rapidement, avec un préavis d’un mois, ce qui peut vous amener à une situation de non location certains mois de l’année si vous n’avez pas eu le temps ou la chance de trouver un nouveau locataire à temps.
Pour vous aider, j’ai réalisé ce tableau comparatif :
3. La fiscalité de l’investissement locatif en France
La fiscalité d’un logement meublée est bien plus avantageuse pour l’investisseur car elle fait partie d’une niche fiscale du nom de « location meublée non professionnelle ». Vos gains sont classés dans la catégorie de BIC (bénéfices industriels et commerciaux) avec une imposition bien inférieur à celle d’une location standard.
Cette imposition vous permet de choisir entre 2 abattements :
- Forfaitaire, vous serez taxés sur 50% de vos gains et non 100%, donc la moitié du loyer est nette d’impôts
- Au frais réels : Si vous avez réalisé des travaux et autres dépenses, et que sur une année la somme est supérieure aux 50% des loyers que vous allez percevoir, cette option sera plus avantageuse.
J’espère vous avoir aidé, même si je ne parle que rarement de finance sur mon blog. De plus, je vous recommande grandement de faire valider vos calculs par un comptable pour éviter toutes surprises, après tout, chacun son métier et surtout de vérifier l’assurance habitation de votre locataire !
